商铺170万全款购买一年租金14万,划得来吗?

商铺投资,是金子,也是火坑。 我见过20年前买的商铺,买来16万,现在一年收租就有18万。 也见过10年前买的商铺,95万,一年只能收租6万。 还见过很多买的铺子,过了一两年就租不掉,想转让都没人要的。 商铺投资,

    商铺投资,是金子,也是火坑。
    我见过20年前买的商铺,买来16万,现在一年收租就有18万。
 
    也见过10年前买的商铺,95万,一年只能收租6万。
 
    还见过很多买的铺子,过了一两年就租不掉,想转让都没人要的。
 
    商铺投资,绝对是风险与机遇并存。
 
    一铺养三代是确确实实存在的,但更多的是买了铺子烂在手里,租金可能都不够银行存款利息多。
 
    商铺的交易税
 
    先说说商铺的交易税问题,因为很多人会问到万一商铺不好,能不能转让。
 
    实际情况是,好的商铺转让的很少,烂的商铺转让都没人接手。
 
    商铺转让的税收率,其实是非常高的。
 
    主要有营业税,土地增值税和个税,都是按转让差价征收的。
 
    也就是说,商铺涨价转让就收税,原价转让,或者亏本转让,其实是不收税的。
 
    民间的很多操作,原来都是阴阳合同,一份是按原价转让,另一份通过其他的方式去支付增值部分的钱款。
 
    后来,为了防止逃税,开始做评估价,简单地说就是周围商铺的平均价,必须按照评估价转让,就避免了税务的漏减问题。
 
    营业税,增值部分的5.5%,个人所得税,增值部分的20%,土地增值税,增值部分的30-60%。
 
    所以,基本上商铺涨价的部分要交近一半的税收,这样导致了商铺的流动性,大打折扣。
 
    正因如此,商铺不是不涨价,有些商铺涨得很凶猛。
 
    但商铺最主要的回报,几乎都来自于租金,因为交易税费太高了。
 
    商铺的租金回报率
 
    商铺的租金回报率是浮动的,不能按照固定的租金回报率来衡量。
 
    导致商铺租金波动的主要影响因素,是商铺出租率。
 
    旺铺出租率高,租金价格就容易水涨船高。
 
    一个区域由于人流量大,商铺的生意就比较兴隆,所有商家都赚钱了,商铺的租金自然就是商铺主决定的。
 
    一个地区如果出现了空的商铺,一旦空铺多了,那么就会形成价格战,租金的价格自然就会被打压。
 
    所以,出租率的背后,其实是人流量和流量带来的赚钱效应。
 
    之所以20年前的商铺,买来16万,现在租金一年就有18万,是因为那个地区现在重新规划发展了,隔壁是一个商业街区,有地铁有人流有写字楼。
 
    然后周围的商铺数量比较少,所以附近小商铺做餐饮的,一下子租金价格就上去了。
 
    而10年前的商铺,买来95万,一年收租6万,是因为10年前那边的规划就很成熟,10年后依旧没什么变化,还是那些人流,还是那些生意。
 
    那个区域周围,很多商铺也是一直在换人经营,很多都亏钱走人了,商铺的租金率自然就上不去了。
 
    至于那些租不掉的商铺,主要是因为配套没跟上,人都没有,哪儿来的旺铺呢?
 
    所以,与其说商铺是一个租金的生意,不如说商铺是一个人流量的生意。
 
    有人流量,就有商机,有商机,就能做生意,有生意,自然就有租金了。
 
    买成熟的商铺,还是新的商铺
 
    所谓成熟的商铺,就是配套已经完善,人流量已经稳定,租金回报率平稳,未来不太会上涨的商铺。
 
    所谓新的商铺,就是一些未来规划开发地区的商铺,这些商铺的租金率,完全取决于规划的效果,到底能带来多少的商机。
 
    因为现在好的规划配套的商铺,几乎都是大的商业地产集团给承包了,所以很少能买到商铺,实际能买到的商铺,相对来说都是坑比较多的,或者规划的不确定性很高的商铺。
 
    也就是说,现在所谓新的商铺,大概率是坑多金少。
 
    20年前,市场缺钱,懂商铺投资的人也少,而且很多区域的规划发展还没明确,所以有可能会淘到好的商铺。
 
    10年前,商铺投资就已经有点烂了,但是至少还是有很多成熟的商铺出来,购入之后每年稳定的收租,也是一种很好的投资。
 
    现如今,好的商铺一铺难求,能够轻松买到的新商铺,大部分或多或少有一些坑,可以说已经不太适合个人去做投资了。
 
    所以,现阶段,如果选择商铺,尽量选择成熟的商铺,而不要冒风险去买新的商铺,等待未来规划了,机会不大,风险反而比较高。
 
    如何选择一个好的商铺
 
    买商铺一定要谨慎,因为烂的商铺转让都很困难,容易烂在手里。
 
    买商铺之前,先要确定区域,如果是成熟区域,要去判断实际客流量有多少,如果是非成熟区域,一定要判断未来规划的确定性,以及能带来多少的潜在经济收益。
 
    其次,对于成熟商铺周围行情要有所了解,如果未出租的商铺很多,就要谨慎一些,可以去给那些要出租的商铺打电话,询问租金价格。
 
    然后,是商铺的大小,现在所有的商铺建议都是以餐饮标准做底线,就是起码要足够开个奶茶铺,小的餐饮店等,因为互联网电商崛起,很多实体产业的冲击太大,反而是餐饮活了下来。
 
    所以商铺必须要满足能做餐饮,哪怕是小的咖啡店,小的奶茶铺都可以。
 
    普通投资者不建议去买很大的商铺,出租起来其实是比较麻烦的。
 
    另外,包租的商铺建议谨慎一些,一般商铺的价格就会卖得贵,而且包租一般就几年,未来自己去出租会很麻烦。
 
    如果一个区域都是包租的商铺,一旦过了包租期,大量的商铺出来,一定会遇到问题的。
 
    目前好的商铺,只能等,好货都是淘来的。
 
    等到那些商铺的主人急售,一般对方都是需要全款的。
 
    还有很多急售的好商铺,都是会被中介内部转让掉,几乎买不到。
 
    买商铺要不要贷款
 
    能贷款,尽量贷款,以租养贷,其实挺划算的,贷款金额一般是商铺价格的50%左右。
 
    只不过商铺的贷款利率会比房贷利率略高一些,通常是1.1倍。
 
    5年以上的贷款利率是4.9%,上浮10%,就是5.35%。
 
    商铺的租金回报率,通常在5-6%居多,刚好能够覆盖贷款的成本。
 
    也就是说,以铺养贷其实是可行的,所以能贷款,还是建议贷款,降低首付的比例。
 
    要知道,如果商铺的租金价格上涨,超过贷款利率5.35%,其实就是一种套利,性价比很高。
 
    当然,一些好的商铺,尤其是二手商铺转让,一般需要全款,不接受贷款,那就没有办法了。
 
    最后,170万的商铺,如果是年租金14万,目前的行情来看,其实还是性价比很高的。
 
    商铺的投资逻辑,是租金先涨,使得收租率上涨,收租率的上涨,带动商铺本身的价值上涨。
 
    一铺养三代,是不靠谱的。
 
    但是,好铺养三代,是靠谱的。
 
    商铺投资,不要随便出手,但是看到好的商铺,一定要抓住机会。
 
    如果淘不到好的商铺,还有一条路径,就是法拍的不良资产,可以去淘一下。
 
    优质商铺作现金流资产,是非常值得拥有的。

秒懂知识文章系用户自行上传分享,仅供网友学习交流。如作品内容涉及版权问题,请及时与秒懂知识联系,我们将在第一时间删除。文章地址:https://www.xxbaike.cn/22308.html

发表评论

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注

商务微信

合作QQ

合作电话:17896001082

在线咨询:button_111

邮件:472840686.com