要是房产税真来了,它能平抑房价吗?

6月4日,一则关于房地产土地财政收入大变局的通知,引发业内外广泛讨论。通知提出,将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入,全部划转给税务部门负责征收。 8万亿土地出让金划转税务

    6月4日,一则关于房地产土地财政收入大变局的通知,引发业内外广泛讨论。通知提出,“将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入,全部划转给税务部门负责征收。”
    8万亿土地出让金划转税务征收,释放什么信号?难道是房产税要出台了吗?今天,我不谈房产税的出台时间,只想谈谈很多人的疑惑:要是房产税真来了,它能平抑房价吗?
 
    其实房产税的目的不是要平抑房价,而是增加住户持有成本,让房主倾向把房子租出去,让市面上可供出租的房子多了,配合限制“二房东”、中介组织和房租价格等政策,确保买不起房的人可以相对顺心的长期租房生活。
 
    一、原理:房产税控制的正反馈与反反馈
 
    目前来看,房子持有结构相对集中,比如深圳47%的可居住房屋被城中村农民所有,商品房占深圳可居住房屋的17%,也是被少数人持有,如下图:
 
    一般有房的人会用各种手段持有3套左右住房,如果没有房产税,这些房子,尤其10年前购买的房子,房租减去月供是正收益,这对它们而言都是资产,可以出租是小利,潜在的房价上涨是大利,所以就想着再搞第4套和第N套,越多越好。
 
    欲望是没上限的,如果征收房产税,这些房子会成为负担,或许一开始会想着转嫁给租客,但租客会沿着地铁搬到城市外围房租便宜的地方,或许想死撑期盼房价上涨,但房价上涨后,要交的房产税会更多,他只有卖掉多余的房子才能减轻负担。
 
    以我的朋友为例,他家在深圳有一套安居房,市值400万,按揭已还清,月出租获利6000元;一套是军产房,或许不被征税的,在拿到上述与身份相关联的福利房后,女的是教师拿到安居房,男的是退伍军人拿到军产房。然后去年在深圳又买了一套1400万的商品房,月供7万元,如果开征房产税,按0.8%算,以1800万为税基,他们家每年交房产税税是14.4万元,每个月1.2万元,加上月供每月支出15.6万元,他不可能转嫁给租客,最有可能的是减少房屋持有量。
 
    从控制原理上看,没有房产税是正反馈的开环控制,房价越高得利越高,房子就是财富。有了房产税就是负反馈的闭环控制,房价越高交税负担越重,房子越多越是累赘,房子不再是财富,而是交税的门票,形成了一种自我约束和自我否定的机制,这才是牵动四两拔千斤的巧计。
 
    二、逻辑:不是房产税遏制高房价,而是房价停涨后出台房产税加速房价下跌
 
    我们要明确,收房产税的目的是什么?从来不是遏制房价,而是为了替代土地出让金,为建设城市提供资金。房产税出台意味着房地产市场从增量市场转变为存量市场,存量市场不像增量市场一样节奏明快,其特点是房屋持有成本高,交易量低,房价上涨缓慢。
 
    如果房价处在快速上行期,收不收房产税对房屋持有者来说影响不大,毕竟这部分成本会被房价上涨的收益所覆盖。可当房价涨不动甚至下跌时,房产税会切实提高房屋持有者成本,你要么选择自己承担,要么选择转嫁,要么选择出售房产。
 
    无论自住房或出租房,这部分的成本想要转嫁都是非常困难的,出售房产是唯一的选择。房屋供应量增加,持有成本提高会显著降低房地产市场信心,反过来也会迫使更多人无法承担持有成本进而选择出售,让房地产市场整体进入下行周期。
 
    在这里,房产税并不起到关键作用,仅仅是加重了房地产市场对于未来增长的悲观预期,房地产市场整体进入下行周期的关键推手还是资金量减少带来的流动性萎缩。
 
    从公平和税收目的、过渡平稳性的角度看,房产税很可能是一种收益税,也就是说房产税是用来补齐房屋持有者“欠”的土地出让金的。如果一刀切根据面积或价格来征收,会带来很多难以解决的问题,也不利于之后新建房屋税收机制的平稳过渡。
 
    三、本质:房产不是商品,而是一种生产资料
 
    我们千万别理解错,房产本身并不是商品,而只是一种生产资料,历史上大多数的股票加印花税后股价都跌了,但房产税并非如此的。
 
    如果你想要讨论商品,应该举例房租印花税,那么肯定会让房租上升。要注意,这里的商品其实是一段时间内的居住权,而这个商品的价格是房租,房子其实是一种投资或者生产资料,不断地生产这个居住权让房东出售。
 
    有人抬杠说如果房东可以加租,那么他为什么不直接加,非要等到有税了再加。其实如果全世界的房东能够一致行动,那么确实如此,可以把房租直接推向负担曲线的最高处,这也是为什么要反垄断的原因。同样的,如果全世界租客也能一致行动,其实也能把最小化房租负担,因为房子的居住商品其实是时间居住权,在空置时是100%沉没的,而且房子的静态数量肯定是多于租客的,所以才会有空置。
 
    所以这个博弈在于哪一方有更强的一致行动能力,而房租税就是触发房东这个短期一致行动的关键。其实如果把居住权看成一个商品,那么它和大米没有区别,就像我们给大米加税会带来米价上涨,你为啥不抬杠卖大米的为啥不直接定个天价呢?
 
    总的来说,把长期价格完全归咎于供求关系是一种没有经济学常识的行为,一个商品的决定性价格还是来源于成本。比如房价上涨有时候会带来房租上涨就是因为产生固定时间内居住权这个商品的资金成本上升了,房租税就是会带来居住权这个商品成本的上升,简单理解它是平抑房价显然是不对的。
 
    最后的话:房产税对刚需影响不大,但对于投机需求有一定的抑制作用
 
    房地产税是一定是会开征的,说了很久也没有实际推出其实未必是像某些人传言的阻力太大。只是这个时间节点如果出台砸盘的话,很可能会带来一些意想不到的问题。
 
    减税降负,拉动内需,保持金融环境总体稳定仍然是近年工作的重点,这样看这两年房产税应该不会很快落地,但是即便房产税不落地,房地产市场总体下行压力并没有减轻,对未来的悲观预期甚至还在加重,被限购限售锁死的房地产市场,表面平静下其实已经暗潮汹涌了。

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