什么叫第二套房?

关于第二套房如何认定,是一个简单而又稍显复杂的问题。它与名下房产数量、房产类型、房与贷等多种因素有关,影响范围也不同。 简单解释一下: 二套房是如何认定的? 名下房产数量的认定,是以家庭为单位。 这里涉

    关于“第二套房”如何认定,是一个简单而又稍显复杂的问题。它与名下房产数量、房产类型、房与贷等多种因素有关,影响范围也不同。
    简单解释一下:
 
    二套房是如何认定的?
 
    名下房产数量的认定,是“以家庭为单位”。
 
    这里涉及到两个问题:一个问题是什么算家庭,一个问题是什么房产计入套数计算。
 
    1.家庭,指的是夫妻与未成年子女。
 
    用三个例子来说明一下:
 
    示例(1):男女结婚之后,共同购买了一套房子,之前均无房产。这时候,无论登记在谁名下,这个家庭,就算有一套房。再行购买,算第二套。
 
    示例(2):男女结婚之前,男方名下有一套房子,是其个人婚前财产。随后结婚,双方共同出资购买了一套房子,登记在女方名下。这个家庭,视作有两套房——因为男方名下有房,女方名下有房(其实这套房算夫妻共同财产)。
 
    示例(3):男女结婚之后生了一个孩子。随后二人出资购买了一套房子,登记在孩子名下。在孩子未成年阶段,视作这个家庭有一套房子。如果再行购买,算第二套。
 
    也就是说,家庭单位,不管房产是谁的名字、是属于夫妻共同房产还是一方的个人房产,均计入套数。
 
    2.什么房产计入套数计算。
 
    按照目前的限购政策,计入房产套数计算的房产类型,主要指的是普通商品住宅。所以,一般情况下,商业类的房产(例如写字楼、商铺等)不计入套数。
 
    还有一类比较常见的房产类型:宅基地房。宅基地房,也不计入套入计算。
 
    3.跨区域问题。
 
    有些家庭确实有多套房,但是想在异地购房。那么,异地购房计不计入套数计算?
 
    这个要看登记系统。例如,在A地有两套房,现在想在B地再买一套。如果AB联网,那么是能够查到名下房产数量的,这时候再行购买,将视为多套房。查不到,B地房算首套。
 
    房与贷的问题
 
    以上是通用的、认定首套、二套房的基本规则。但是,还有一个比较重要的、受“二套房”影响的因素:贷款购房问题。
 
    举个例子:
 
    假设之前有过一套按揭房。后来把贷款还清之后卖掉了,家庭名下已经没有其他房产。现在打算购买一套。新购买的这套房子,算首套么?
 
    如果按照套数计算规则,新购买的这套房肯定算首套——因为家庭名下无房。但是,因为之前购房有过贷款记录,所以,如果新购的这套房打算贷款,非常可能按照二套房计算首付比例和贷款利率。
 
    这里涉及到另外一个认定规则:叫做“认房认贷”。这个规则全国不统一,地方自行而定。影响的是贷款购房的问题。
 
    组合起来有三种方式,用上面的例子来解释一下:
 
    一种方式是“认房认贷”。这种认定方式下,家庭名下的房产套数、是否有过贷款购房记录,均计入套数计算。上面示例中,家庭名下已无房,但是有过一套房的贷款记录,所以,再行购买房产时,按照二套房来核定首付比例和贷款利率。当然,如果全款购买,就不涉及此问题(下同)。
 
    一种方式是“认房不认贷”。这种认定方式下,不考虑之前有无贷款记录,仅看家庭名下的房产数量。上面示例中,再行购买房产,将按照首套房核算贷款比例和首付。
 
    一种方式是“认贷不认房”。这种方式与上一种方式相反。家庭名下有无房产不重要,看的是之前有无过贷款购房记录。有,按照二套房核定贷款问题;没有,按照首套房核定。

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