东莞的房价未来五到十年会是什么样的走势?

东莞这座城市的知名度在全国范围内都并不陌生吧,拥有着世界工厂称号,东莞很多事情都引起了全国的轰动,2020年房屋价格上涨,排行第一,平均房价上涨高达48%,这个数字是多么的恐怖。 很多人都在考虑一个问题,在2

    东莞这座城市的知名度在全国范围内都并不陌生吧,拥有着“世界工厂”称号,东莞很多事情都引起了全国的轰动,2020年房屋价格上涨,排行第一,平均房价上涨高达48%,这个数字是多么的恐怖。
    很多人都在考虑一个问题,在2020年东莞的房屋价格经过如此之快速的上涨之后,未来5~10年房屋的价格走势将会如何?
 
    东莞特大型城市
 
    根据住建部于2021年1月最新公布的《2020年城市建设统计年鉴》符合中国“超大城市”标准的共有上海、北京、重庆、广州、深圳、天津等6座城市。符合中国“特大城市”东莞、武汉、成都、杭州、南京、郑州、西安、济南、沈阳、青岛、苏州。
 
    据国务院于2014年下发的《关于调整城市规模划分标准的通知》,城区常住人口1000万以上的城市为超大城市,城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。
 
    突然就疑惑了,东莞怎么可能是特大城市呢
 
    东莞市有28个镇区4个街道办,是目前中国仅有4个不设区的地级市之一,根据2020年第7次人口普查出来的数据,东莞市的人口已经达到了1,046.66万人,甚至在前一段时间疫情检测核酸的时候,还检测到超过1,300万人,这个数据真的是惊呆了所有人,东莞一个地级市居然有如此之多的人口聚集在此,你说有这么多人口聚集在这,是不是所有的资源都是要不断的供应。
 
    不管在整体的建设这方面并没有给别人展现出新一线城市的实力,看上去破破旧旧的甚至是连三线城市的建设都不如,但是真正了解东莞的人群都知道东莞是没有所谓的市区的,基本上每一个镇都有一个繁华的位置。
 
    特别是滨海新区的长安,虎门这两个镇区的,经济实力可谓碾压了不少其他省份的地级市。
 
    往这座城市,在交通建设这方面相对而言就是比较落后的地铁,就只有一条没有飞机场,但是去机场却挺方便的,去深圳宝安机场不远,去广州白云机场也并非十分很远,而且现在已经有轻轨连接了白云机场和宝安机场,只要在东莞坐上轻轨就可以随意到达这两个机场的选择,基本上时间都是在一小时内到达,大大的弥补了东莞没有机场这个尴尬局面。
 
    东莞的潜力还没有完全的发挥出来,随着粤港澳大湾区的逐步建成,东莞的潜力将会进一步地被深挖,东边靠着广州,南边靠着深圳,两座城市砸在中间,而且东莞排在珠江口边上,你说东莞的未来发展潜力将是如何庞大,这里为你一一解说。
 
    东莞的地铁1号线将会与广州地铁25号线对接,广州28号线将延伸至东莞松山湖广州22号地铁线将会经过虎门以及长安的滨海新区。目前东莞县城的地铁2号线将会与深圳20号线对接。
 
    而且广州还有磁悬浮高铁方案,同样是要经过东莞再到深圳,这三座城市连接在一起总人口已经突破4,500万,而且现在还打造广佛同城,这种方案未来将会突破5,000万的人口连接在一起,你想象一下粤港澳大湾区都在打造一小时生活圈的方案,未来在深圳上班住在东莞或者是在东莞上班住在广州增城的郊区这里,所以地铁一通财路自然流通,房屋的价格自然就上涨。
 
    东莞最具有上涨动力的片区:
 
    东莞最具有上涨动力的片区,当然是长安和虎门这两个镇区,刚刚提到的地铁线路,高铁线路,以及珠江口港口都是要经过这两个地方,未来他们将会成为广州以及深圳的枢纽或者是中转站。
 
    第二上在动力片区临深片区,这个片区是非常的接近深圳,特别是凤岗,已经有一半插入到深圳的中心地方了,而且深圳也确定了,很多地铁线路将会延伸至塘厦、凤岗、黄江这几个区域,未来这几个区域也会承接大量的深圳外溢,也就是有很多人来到这边买房,然后坐地铁去到深圳上班。
 
    第三上涨动力片区,城区片区也就是东城、南城、莞城、万江,这几个地方一直在东莞人心中都是认为所谓的市区位置在近些年发展,特别是南城已经逐步地转化成金融外贸中心的发展,而且经济增速也非常的惊人,更关键的是房价上涨速度更惊人,平均房价已经达到4万元每平米
 
    松山湖片区在未来的发展可谓是潜力十足,随着现在越来越多高端科技产业,来到东莞来到东莞,首选就是松山湖片区都是围绕着高新科技进行展开聚集的大量的高新科技人才,未来他们必然的是要购买房子的,房屋价格靠着自身的动力,都会把房价推高,而目前松山湖的房价也是全市最高价格去掉6万元每平米。
 
    东莞的楼市政策出来之后,东莞整个楼市已经冷静下来,但是并不代表东莞的房屋价格就并不会上涨。
 
    尽管出台的房产政策,从限购、限贷、限售多方面因素来限制了很多想要在东莞炒房的人群,的购房渠道。
 
    以目前东莞的楼市走向去观看,在短时间内并不会取消这些政策的阻碍。而且真正刚需购房者经过一段时间的沉淀之后,慢慢的就会符合这些购房条件,从而上车购买房子,而对于炒房人群而言,一旦触碰到两次贷款之后就不允许贷款,意味着炒房就没有戏了。
 
    东莞的未来5~10年内,将会出现大规模的拆迁建筑,更多的商品房出现来满足东莞市目前1000多万人口的居住条件,再加上深圳的外溢
 
    根据2020年的数据观看东莞,确定了旧改城市更新项目223个,而且2021年加上未来几年都会出现这种情况,因为土地限制了东莞的发展,目前东莞的土地开发率已经达到了45%,全国范围内仅次于深圳的土地开发率,而且在近这几年随着东莞的部分低端产业迁出之后,也成为了重点楼盘改造的项目之一,毕竟只有解决了人民居住问题才能留得住人才。
 
    东莞多个村庄要被进行旧改,意味着开发商就需要赔钱,需要配置安置房等等,这类型的成本自然而然的就会上升,等到成本上升之后,新房所销售的价格是不是也会上升。
 
    东莞对于新建商品房每年价格上涨不得超过5%,做出了强制的规定,也就是备案价3万元每平米,在一年时间后最高可以上调到31,500元每平米。
 
    未来几年时间东莞的房子价格不会上涨,为什么东莞市会出台一个每年房屋价格上涨不得超过5%的限制?
 
    我个人看法:
 
    东莞的人口就是最大的推动力,东莞有1000多万人口,在未来还会吸引全国各地的人才来到东莞发展这么多人。
 
    我曾经看过很多人在网上喷,东莞大量的空置房子,实际上东莞房屋的空置率都并不高,很多小区交楼5年时间内,入住率基本上都可以达到70%以上,而我怀疑那些人看到的可能就是刚刚交楼的房屋而已。
 
    东莞的地理位置,东莞被两座一线城市夹在中间,而且还靠近珠江口边,这样的地理位置在全国范围内找不出第2个,目前的情况观看东莞是很难吸纳得到广州的外溢,毕竟广州交界的地方都是广州属于较偏僻的,但是能吸纳大量深圳的外溢,这是非常明显的一个优势所在。
 
    东莞的土地开发,根本东莞的土地面积就不大,再加上东莞又有山在阻碍了东莞的发展,所以未来土地可开发面积真的是少之又少,不以西为贵,为了解决居住问题没办法,一方面建筑更高的楼层,另外一方面就是把废旧的工厂以及城中村改造。
 
    东莞未来发展潜力较弱的几个镇区谢岗、企石、桥头、洪梅、望牛墩,其中石龙镇是挺让人感觉到惋惜的,毕竟也是广东四大名镇之一,现在并不是说落魄了,而是在10多年前就已经没有土地开发,控制了整个镇区的发展,也是全国最小的一个镇区,但是同样也有100亿的GDP,不容小视,但是没有土地它就没有发展空间。
 
    东莞的房屋价格现在是暂时的,处于横盘期而已,并不代表它的房屋价格就并不会上涨,而且东莞每一项指标都是不符合房价下滑的趋势,人口经济发展潜力都是向上走的趋势,房屋的价格不可能会向下走吧,除非是建设了大量的保障性租赁住房,那么房屋的价格可能才会往下走。

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