北京商品房预售拟出新规:首付款等先监管保护后网签

购买的期房还没到手,开发商却被曝出没钱还债,购房人的钱难道要打水漂?今年以来,伴随以“三道红线”为标志的金融监管政策落地,无法再依赖高周转、高负债模式的部分开发企业,也陷入了债务风波。

为进一步保障购房人权利,11月4日,市住建委、人行营管部、北京银保监局三部门联合印发《北京市商品房预售资金管理办法(2021年版征求意见稿)》(下称征求意见稿),面向社会公开。征求意见稿拟调整入账流程,购房人只有将定金、首付款足额存入专用账户后,方可开通网签,以确保预售资金及时足额直接入账。

变化一:及时足额首付款等先监管保护后网签

“您准备好总房款三成的首付款,先网签,三年后交房。”期房销售中,售楼员总会叮嘱购房人准备好首付款。首付款,就属于商品房预售资金的一种,是指商品房预售时购房人按照预售合同约定支付的全部房价款,包括定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款。

2010年,本市出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》,明确商品房预售资金应全部存入专用账户。2013年,修订为《北京市商品房预售资金监督管理办法》,并于2015年印发《关于加强本市商品房预售资金使用管理的通知》,对保障预售资金安全发挥了积极作用。但在实践中,仍存在监管银行履责不力、未能有效形成监督合力等问题。

市住建委相关负责人提到,执法检查中发现,个别监管银行对开发企业违规使用预售资金不及时报告,甚至视而不见。也有银行反映,因项目网签滞后于实际销售,银行并不掌握实际销售进展,难以实施有效监管。“本着银行监管、政府指导、多方监督、保障建设的原则,征求意见稿针对存在的问题进行完善和调整。”

第一个变化,就是拟将现行的入账流程调整为先监管保护后网签。征求意见稿提出,项目预售过程中,购房人支付的定金、首付款等购房款应由购房人账户直接存入监管账户,开发企业不得转存入其它账户。购房人将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后,方可完成拟购房屋的认购书网上签约、售房合同网上签约等功能。

可能会有购房人问,先交钱再网签,会间隔很久么?答案是不会。征求意见稿明确,监管银行通过北京银保监局金融专网与本市房地产交易管理系统实时共享房屋网上签约和入账信息。“信息共享后,只要资金到账,房地产交易管理系统就会自动触发,可以实现无缝连接。”市住建委上述负责人表示,若资金存入监管账户后超过一定时间仍不网签,将被原路返回。

共享房屋网上签约数据的另一个好处在于提高监管。北京银保监局可将共享的开发项目销售进度、网签备案明细、监管账户交易明细等信息,与监管银行上报数据交叉核验,穿透监测开发企业与监管银行预售资金监管执行情况。

变化二:招标选择监管银行不再“零门槛”

第二个变化就是改变了目前所有银行均可从事商品房预售资金监管的“零门槛”现状,拟增设招标环节,择优选择

征求意见稿规定,市住建委会同北京银保监局、人行营管部,综合商业银行监管能力、服务效率、研发水平、经营状况等因素,经公开招标,选定可从事预售资金监管工作的银行。同时,以两年为周期组织考核评价,淘汰未履行预售资金监管职责,以及无法承担预售资金监管工作的银行。

经招标被选择后,银行还得履好责。征求意见稿提出,监管银行应切实履行预售资金监管主体责任,按公示的预售资金监管方案,加强监管账户出入账管理,落实专人负责制,完善授权审批等内部管理制度。同时,按照本市商品房预售资金监管系统相关接口规定,准确、及时上传数据,定期核查预售资金审批支出等环节的制度执行情况,自觉接受北京银保监局,人行营管部,市、区住建主管部门及购房家庭监督。

变化三:属地督查重点监管额度不搞“一刀切”

为优先保障工程建设,多年来,在商品房预售资金全部存入专用账户后,监管银行还要对重点监管额度部分实行重点监管,监管基数是每平方米3500元。此次也对重点监管额度作出调整。

征求意见稿规定,项目重点监管额度由区建主管部门根据项目综合建设费用、交付使用条件、开发企业信用水平和经营状况等综合确定,每平方米不得低于5000元。换句话说,也可根据项目情况和开发企业情况提高到5000元以上。

“不再全市一个标准,既便于各区根据项目情况综合确定重点监管额度,也让属地政府在指导、监督预售资金监管时具备更高自主性。”市住建委相关负责人说,银行在支付预售资金前,属地主管部门要进行现场查勘或通过市工程质量风险分级管控平台核验工程进度,确保资金“用在刀刃上”。

资金要管好,但不是管死。在确保资金安全的情况下,征求意见稿也增加了优化营商环境的举措,开发企业可按单一楼栋或多楼栋分别申请用款,并将放款时限由过去的五个工作日缩短至两个工作日。同时,若开发企业出具的现金保函额度和有效期可覆盖开发项目的重点监管额度和建设周期,可不进行预售资金监管。

变化四:应急处置高风险项目可封闭管理

北京日报客户端记者注意到,在预售资金支取方面,此次也增加了对重大风险项目的应急处置办法。

征求意见稿提出,当预售项目存在重大风险隐患时,区住建部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户,实施封闭管理保障账户资金安全,优先用于本项目工程建设。

如何理解重大风险隐患?据了解,对于高风险项目的认定,首先要满足三个基本条件:后续资金不能覆盖工程款、工程进度已晚于施工合同约定、项目所属上级集团经营状况出现问题。同时,经区住建部门综合评估后,项目自身或上级集团已无法给予有效的资金支持,工程进度将严重滞后甚至停工,从而无法按约定日期交付给购房人的,将被认定为高风险项目。

变化五:公众监督购房人可随时查询账户信息

随着房屋总价的提高,购房人普遍反映希望知晓并监督已交付购房款的使用。公众监督环节也出现在了规定中。

征求意见稿提出,购房人可凭网签编号、密码等信息,通过政府网站查询预售许可项目对应的预售资金监管账户入账、支取、余额。“自己的首付款进没进账户、账户上的总额度有多少、开发企业何时分几笔将钱划转出去,这些关键信息,购房人都能查询获知。”市住建委上述负责人说,社会公众则可查询各监管账户总额。

此外,开发企业、监管银行违规挪用、划转、占扣预售监管资金的,应及时足额返还。挪用、划转、占扣预售监管资金或协助挪用、划转、占扣预售监管资金造成项目烂尾、侵害购房人合法权益造成严重后果的,由各行业主管部门移送公安部门行刑衔接,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

近期,不少购买恒大期房的购房人对房屋交付表示担心。北京日报客户端记者了解到,截至目前,恒大地产在北京的商品房项目,其所在区均已建立起专班,约谈有关施工企业,以推进项目尽早复工。属地专班也在积极协调,推进资产的封闭管理,以确保后续交付。

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